Plusvalía, ¿qué recurso es y quién lo paga?

Está definido como el valor agregado de una propiedad beneficiada por la inversión del Distrito

El gobierno distrital ha dicho que con el cobro de la contribución de la Plusvalía se potenciaría el desarrollo urbanístico de Santa Marta. Lo pagarían los dueños de predios que se beneficien con los cambios de las normas para el aprovechamiento del suelo, sin embargo, el común de la población no sabe de qué se trata esta medida. OPINIÓN CARIBE le da a conocer a sus lectores en qué consiste la Plusvalía y cómo se aplicará.

Según las formulaciones iniciales del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que presentará la administración distrital en el primer trimestre del año ante el Concejo Distrital, habrá un sector de la Ciudad que obtendrá beneficios en el valor de los predios debido a un cambio en las normas de gestión urbana. Este favorecimiento según la ley, no puede beneficiar solo a personas particulares sino que la Ciudad deberá ganar un porcentaje de esto a través de un instrumento llamado Plusvalía.

La Plusvalía se genera cuando el valor del suelo se incrementa debido a acciones distritales como cambios de norma o ejecución de obras públicas, sin tener en cuenta los cambios del valor del predio debido a las acciones del propietario. Este aumento del valor, genera una obligación tributaria llamada “efecto Plusvalía” donde el propietario, le reconoce parte de este beneficio al Estado, ya sea de forma monetaria o asignando una parte del terreno a la administración municipal como representante de la comunidad.

Al precio del predio luego del aumento de valor debido a una acción urbanística se le resta el precio inicial antes de este incremento, y esa diferencia sería la base del efecto Plusvalía. Parte de esta diferencia le correspondería a la administración distrital, según el porcentaje que establezca el Concejo Distrital.

Según la arquitecta y especialista en derecho urbano Sara Uribe Salas, no todos los propietarios o poseedores, están sujetos a participación del efecto Plusvalía, sino que solo aquellos poseedores de inmuebles que han tenido un hecho generador de Plusvalía, es decir, aquellos predios cuyo valor del suelo se vea modificado como consecuencia de acciones urbanísticas o realización de obras públicas realizadas por la administración y no por personas particulares.

Según la ley 388 de 1997, son 4 casos particulares los generadores de Plusvalía.

En primer lugar, la incorporación de un suelo rural a suelo urbano, segundo la modificación en la norma sobre el aprovechamiento de suelos, la autorización para un mayor aprovechamiento de suelo, tercero, elevar el índice de ocupación o de construcción, por ejemplo permitir construir más pisos de los antes reglamentado, y por último, cuando se ejecutan obras públicas incluidas en el Plan de Ordenamiento Territorial y/o en los instrumentos que lo desarrollen donde no se haya utilizado la valorización para su financiación.

Francisco García Rentería, secretario de Planeación Distrital.

Según el Secretario de Planeación Francisco García Rentería, esta cartera articulada con la administración distrital, han venido trabajando en la actualización cartográfica del Distrito, debido a que en la formulación del POT un sector de la Ciudad pasará de ser de área rural a área urbana lo que implica cambios en el uso y distribución del suelo; lo que quiere decir, que con los límites ya establecidos, un porcentaje de la población urbana de Santa Marta tendría que pagar el “efecto Plusvalía”.

Sin embargo, el curador Nº1 de Santa Marta , Jorge Luis Tamayo Callejas, ha explicado que aunque una persona tenga un predio en una zona donde por acciones municipales se aplique la Plusvalía, el cobro del mismo no se hará hasta que el predio sea vendido o se inicie un proceso de construcción sobre él.

“La Plusvalía realmente se concibe en el momento en el que el dueño del predio va a edificar, es ahí cuando se da tal proceso. Porque tú puedes tener un predio, pero mientras no lo edifiques, realmente no está pasando nada con el predio. Al momento de solicitar una licencia de construcción es cuando se debe cancelar la contribución, no antes porque en ningún otro momento se causa el hecho”, aseguró el funcionario.

Según la Alcaldía Mayor de Bogotá en concordancia con lo expresado por la ley, se excluye del pago de la participación en Plusvalía los eventos en los cuales la transferencia de dominio se origine por procesos de sucesión por causa de muerte, liquidaciones de sociedad conyugal, prescripción adquisitiva del dominio, y cesión anticipada obligatoria a favor del Distrito.

Julio Torres, secretario de Hacienda del Distrito.

El efecto Plusvalía nunca se ha utilizado antes según el secretario de Hacienda Julio Torres, quien señala que en el año 2004 y en el año 2006 se plasmaron algunos acuerdos que solo sirve como referente conceptual pues nunca se ha establecido una reglamentación sobre su aplicación.

Señaló además que en diciembre del año anterior, la secretaría de Hacienda, siguiendo los lineamientos de la administración distrital, presentó al Concejo Distrital una propuesta de reforma al estatuto tributario donde se incluía la Plusvalía. Sin embargo, el debate concluyó con empate en dos ocasiones por lo que de acuerdo al reglamento la propuesta se archivó.

A pesar de ello, el secretario afirmó que se seguirá insistiendo en la reglamentación de la Plusvalía junto con la aprobación de la reforma tributaria, a fin de poder asegurar los recursos que se generarán con la aprobación del Plan de Ordenamiento Territorial.

“La Plusvalía dependerá de que sea aprobada o bien en el estatuto tributario o en el Plan de Ordenamiento Territorial. Entiendo que la Secretaría de Planeación en cabeza del doctor Francisco García, dependemos de las directrices del señor Alcalde para llevar estas propuestas al Concejo”, afirmó Julio Torres.

También expresó que existirían grandes áreas de la Ciudad que al verse favorecidas por el cambio de las normas urbanísticas deberían empezar a tributar, “es la manera como los mismos cambios generan sus fuentes de financiación”, ratificó.

Según Hernán Acevedo Saavedra, la Plusvalía y el POT se afectarían mutuamente, primero porque el POT traería consigo cambios en el aprovechamiento de los suelos, o incorporaciones de zonas rurales al área urbana, lo que generaría efecto Plusvalía en estas zonas. A su vez, los recursos recolectados por este gravamen ayudarían al desarrollo de obras contempladas dentro del POT.

NO AFECTA AL SECTOR INMOBILIARIO

Para el Secretario de Hacienda Julio Torres, la Plusvalía es un excelente instrumento de financiación que dinamizaría el crecimiento de la Ciudad; tal y como lo ha demostrado su aplicación en otras capitales de Colombia como Medellín y Barranquilla.

“Estamos muy ilusionados, hemos visto casos internacionales donde poblaciones enteras se han desarrollado alrededor de la aplicación de la Plusvalía. En la ciudad estamos enfrentado el reto de crecer a un mayor ritmo; y esa velocidad de crecimiento, indudablemente está en función de que implementemos mecanismos novedosos para financiarlo. Ahí es donde el componente, Plusvalía juega un espacio fundamental”, aseguró el jefe de la cartera financiera.

Coinciden expertos y constructores quienes afirman que es una gran oportunidad para el desarrollo de la Ciudad, pero temen que este gravamen encarezca la tierra y genere más perjuicios que beneficios al sector inmobiliario.

Aún así, el Secretario de Hacienda, asegura que más que afectar a las inversiones en el sector inmobiliario, el efecto Plusvalía es un pago por un beneficio obtenido sin que el dueño del predio haga nada.

“Hay un incremento en el valor del predio que no es ocasionado por la voluntad o por la injerencia del propietario, sino que este mayor valor se deriva de la decisión que tomó la administración en cuanto al uso de ese suelo. Es justo que de ese mayor valor que el Distrito provoca, este participe en algo, la media nacional está en 50 %”, afirmó el funcionario.

Por su parte, el curador Nº 1 de Santa Marta Jorge Luis Tamayo, asegura el porqué del rechazo a esta contribución de estas personas, “no se ha explicado bien el beneficio de la Plusvalía, por lo que ha sido difícil su aplicación en la Ciudad”, aun así, señala que grandes ciudades del país han tenido un importante desarrollo gracias a los recursos captados por esta contribución

El curador afirma que todas las ciudades bien desarrolladas de Colombia y que están aplicando valorización y Plusvalía, financian sus obras con estas tasas, caso de Medellín, Bogotá y Barranquilla que han avanzado en obras por cobros de valorización, por el plan de ordenamiento y por el cobro de la Plusvalía.

“En Medellín casi el 100 % de las obras públicas se financian a través de la valorización y recaudos de Plusvalía. Eso si tiene un beneficio notorio, palpable, casi que se ve enseguida, porque no es a años, sino que casi inmediatamente se empiezan a ver estas obras en el municipio”, precisó Tamayo Callejas.

A su vez, el curador afirma que el recaudo del efecto Plusvalía en vez de afectar a los contribuyentes, potencializa el desarrollo del municipio lo que a su vez mejora las condiciones de vida y desarrollo del ciudadano común, “habrá una cantidad de obras que se pueden financiar con esos dineros, los municipios viven del manejo de sus contribuciones, de sus impuestos, y de las tasas contributivas, dineros que el Estado como Nación gira a todos sus municipios, no tiene ningún ingreso distinto. Cualquier cosa que podamos captar como un ingreso más para el municipio son los dineros que se pueden usar para inversiones sociales, y para inversiones de obras públicas. Eso se revierte al ciudadano del común que empieza a ver una serie de obras que son financiadas con estas tasas”, afirmó el curador.

Por su parte el secretario de Hacienda asegura que el rechazo se debe a un temor por el cambio y por una resistencia colombiana con respecto al pago de los impuestos, “es un mecanismo novedoso y siempre tienen dudas alrededor de su operación, los cambios siempre generan resistencia. En eso, nosotros deberíamos hacer pedagogía tributaria, a su vez, la ciudanía en general tiene antipatía en el pago de los impuestos. Es muy difícil que un contribuyente en general acepte de buena forma unas mayores cargas tributarias, no obstante, cuando vean los beneficios que se derivan de la implementación de este mecanismo muy seguramente van a cambiar de parecer”, aseguró el jefe de cartera.

¿CÓMO SE PAGA EL EFECTO PLUSVALÍA?

Según Hernán Acevedo Saavedra, funcionario y ex director encargado del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, el efecto se calcula de la diferencia entre el precio comercial por metro cuadrado antes de la acción urbanística que genera la Plusvalía y el precio del predio luego de esta acción municipal.

“Si el predio costaba antes diez millones de pesos, y con la acción urbanística que genera Plusvalía el precio del suelo se convierte en veinte millones de pesos, el efecto Plusvalía se sacará de la diferencia de estos valores, es decir 10 millones de pesos. De esa diferencia, un porcentaje, que determina el Concejo o la administración distrital, será el valor del efecto Plusvalía que se debe aportar al municipio”, explicó el funcionario.

El Concejo de la ciudad, será, de acuerdo a lo expresado en la ley, quien deberá evaluar y decidir la tasa que cobrará el Distrito por efecto Plusvalía, esta tasa, estará entre el 30 y el 50 por ciento del incremento en el valor del suelo.

Según el curador Nº1 Jorge Tamayo, el cálculo del efecto Plusvalía lo debe realizar en principio el Agustín Codazzi, o una unidad específica en Hacienda que el municipio señale, “el Igac debiera ayudar, no en el cobro, sino en el cálculo de los montos de esa Plusvalía, y no en el cobro porque es una autonomía municipal”, aseguró el funcionario.

Por su parte Hernán Acevedo Saavedra aseguró que debido a que aún no son efectivos estos cobros, la entidad no tiene competencia en este proceso aunque manifestó que el Igac tendría facultades para colaborar si el Concejo así lo designa.

Cuando se expida entonces la reglamentación de la Plusvalía y se apruebe el POT, empezarán las mediciones en el cambio de los precios del suelo gracias a la aplicación del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial, lo que generará una diferencia positiva entre los avalúos que será la base para el calcular el cobro de la contribución del efecto de Plusvalía según el porcentaje que se establezca en el Concejo Distrital.

DIFERENCIAS ENTRE PLUSVALÍA, VALORIZACIÓN E IMPUESTO PREDIAL.

Sara Uribe Salas, arquitecta especialista en derecho urbano.

Para la especialista en derecho Sara Uribe Salas, no debe confundirse el efecto Plusvalía, con valorización o impuesto predial, pues son independientes unos de otros. En primer lugar los tiempos y pagos son distintos, mientras que la valorización es anual, el impuesto predial se paga periódicamente de acuerdo al avalúo catastral, y la participación en la Plusvalía solo se paga una vez, solo cuando se solicita una licencia o se vende un inmueble.

Según el curador Jorge Tamayo una diferencia más entre el impuesto predial y la Plusvalía es que el efecto no es un impuesto sino una contribución, “porque los impuestos, como la ley lo contempla se pagan todos los años, la Plusvalía se paga una vez por lo que no es un impuesto sino una contribución”, asevera.

El curador agrega que aunque la valorización y la Plusvalía sean contribuciones se diferencian en su fin, “valorización es una contribución que se paga por una única vez pero específicamente para hacer una obra pública señalada, no para otra cosa. En ese sentido la Plusvalía no es para una obra específica sino que puede ser usado por las municipalidades para una serie de inversiones que están contempladas en la ley, obras públicas, no gastos municipales, pero si con mejoras de ciudad”, explicó.

Para el Secretario de Hacienda Julio Torres, la diferencia entre la valorización y la Plusvalía radica en cuanto a los hechos generadores, “la valorización es un incremento de las propiedades en función de las obras públicas, fundamentalmente son vías que en esencia generan estos mayores valores. El mayor valor en el caso de la Plusvalía, se genera a partir de cambios en la norma del uso del suelo del aprovechamiento del uso del suelo”, afirma el secretario.

Para el funcionario los recursos de Plusvalía van encausados a una obra en específico a unos sujetos específicos y no a toda la ciudad, lo que la diferencia de la valorización; por lo que la Plusvalía sería un mecanismo idóneo para la captación de recursos a fin de financiar obras determinadas.

El secretario finaliza que la Plusvalía conjuntamente con una mayor gestión tributaria van a dinamizar el crecimiento de Santa Marta, “si nosotros somos eficientes en el recaudo de los tributos que existen y manejamos mecanismos de financiación como es la Plusvalía, esta ciudad tendrá un horizonte y unas posibilidades de crecimiento que no van a tener referente en el litoral Caribe”, concluye.