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El reto de las políticas de construcción

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Dinámica inmobiliaria

Un estudio realizado recientemente por parte del Instituto Geográfico ‘Agustín Codazzi’, Igac, el Departamento Nacional de Planeación, DNP y el Departamento Administrativo Nacional de Estadística, Dane, analizó el comportamiento de dinámica inmobiliaria a 22 capitales del país, exceptuando a Bogotá. Esta evaluación arrojó en el territorio nacional una marcada desaceleración en la valorización predial. En el caso de Santa Marta, el Índice de Valor Predial, IVP, entre el 2015 y 2016 bajó de 5.66 a 4.89, provocando la caída del puesto 14 al 19 en el listado de las capitales objeto de estudio.

Los estrados medios, altos y los del sector turístico mostraron un incremento notable en la dinámica inmobiliaria, pero en los estratos bajos no fue así, lo que redunda en el desplome del IVP.

Es importante señalar, que este fenómeno de disminución del IVP, aparte de otras ciudades en el país, sucede también en Santa Marta. La desaceleración fue notable por causa de las situaciones neurálgicas que atravesó la nación el año pasado, influyendo directamente en el mercado constructor.

Para Liane Saumet Mendinueta, gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, seccional Santa Marta, esta variación con tendencia a la baja debe mirarse desde “la coyuntura política que se vivió en el país, donde se llevaba un proceso de paz, con un debate supremamente fuerte y con una incertidumbre notable por la reforma tributaria, donde se debatía el IVA a la vivienda”.

El impacto fue notable, porque esta reforma pretendía gravar el Impuesto del Valor Agregado, IVA, en las viviendas de interés social y de destino turístico, lo que genera un descontento a la hora de adquirir un bien raíz. En definitiva, las ventas sucesivas de bienes inmuebles quedaron excluidas de gravamen, tanto urbanas como rurales, no así para todas aquellas propiedades de primera venta que superen los $800 millones de pesos.

Otras de las razones que la gerente de Camacol Santa Marta sustentó como causa de la caída del IVP, ha sido el problema que presenta en general la región Caribe con los servicios públicos, “existía una incertidumbre por causa no solo del agua (en Santa Marta) sino con Electricaribe.

Con respecto al Plan 5 Caribe, Liane Saumet señala, que “este mecanismo formó parte del Estado para intervenir la empresa electrificadora, y las mesas de concertación entre el Gobierno Nacional y los entes privados para estudiar temas puntuales sobre la prestación de la energía en la Costa, no fueron suficientes para prevenir el descenso del índice”.

El caso Metroagua afectó directamente a Santa Marta por la finalización del contrato con la empresa de servicios públicos y la entrada de un nuevo operador. “Todos estos datos son realmente importantes para el comprador a la hora de tomar una decisión en la adquisición de un inmueble”, agregó Saumet Mendinueta.

Los estratos medios y altos de la ciudad, han sido beneficiados por obras dentro del Sistema Estratégico de Transporte, Setp, como por ejemplo la prolongación de la Avenida de Río, los puentes de las calles cuarta y quinta, y el puente de la carrera 19. Además de las adecuaciones que vienen con estas obras, tales como: las redes hidrosanitarias, la capa asfáltica, los andenes del espacio público, los separadores y el alumbrado público, trabajos que, para Francisco García Rentería, secretario de Planeación de la Alcaldía Distrital de Santa Marta, han influido en la valorización de estos sectores.

“Esas obras tienen anuncio de proyecto, esto quiere decir que se hace un avalúo de los predios aledaños, para capturar plusvalía”, afirmó García Rentería. Cuando hay una venta de un inmueble, se captura la valorización de la obra pública, y en referencia a esto, existe la obligación de compartir entre el 30 y 50% de mayor valor del predio con el Estado, este procedimiento se le conoce como capturar plusvalía.

Por tanto, las edificaciones que se construyan en estos sectores donde se han realizado las obras del Setp, obtienen un incremento en su valorización, confirmando de esta manera los resultados del estudio mencionado al inicio de este artículo, donde se argumenta el incremento del IVP en los sectores medios y altos de la ciudad.

Estos incrementos también se han presentado en sectores como Pozos Colorados, Bello Horizonte, El Rodadero, La Concepción, el Plan Centro y Bellavista, ya que son lugares de carácter turístico, donde la gente viene y compra su apartamento para pasar en tiempo de vacaciones y en épocas que no estén allí, se les alquila a los turistas.

Para Alberto Cabas, integrante de la junta directiva de la Asociación Colombiana de Arquitectos en el Magdalena, ratifica los resultados del estudio sobre IVP, al asegurar que en la ciudad de Santa Marta “existe una proyección constructiva muy buena, sobre todo en la parte turística y en vivienda de alta gama”.

La razón es que los inversionistas, con el objeto de gozar un espacio vacacional familiar, buscan el mar. Cabas afirma, que esta dinámica también se presenta en ciudades como Cartagena que ofrecen las mismas ofertas con playa, brisa y mar.

Pero a pesar del buen comportamiento de este sector, no ayuda en el posicionamiento de la ciudad en el IVP. Para el Arquitecto consultado, existe una situación de oferta y demanda. Alberto Cabas habló que en estratos 1, 2 y 3 el índice ha decaído por la falta de recursos por parte de estas familias, a pesar de los proyectos de vivienda gratis o de fácil acceso que ha generado el Gobierno Nacional, a través del Ministerio de Vivienda, donde se le permite acceder a una propiedad con un valor entre los 40 y 90 millones de pesos.

En la vía a Minca, la constructora Bolívar, una de las más grandes del país, ha generado soluciones de vivienda en edificaciones de bloques de cuatro pisos, con apartamentos sin acabados, con precios asequibles, pero a pesar de estas facilidades, la capacidad de pago o de crédito es deficiente en estos estratos.

SEGUIMIENTO AL CASO BELLAVISTA

El incremento de la dinámica inmobiliaria en algunos lugares de la ciudad ha producido un problema denominado densificación urbanístico, fenómeno que se caracteriza por el aumento descontrolado de la población en determinado sitio, y que a pesar de que es una alternativa al crecimiento expansivo de una ciudad, densificar conlleva un reordenamiento a grandes áreas bien localizadas, práctica que, al llevarse a cabo de una manera incorrecta, puede traer consecuencias para el sector habitado.

Meses atrás, OPINIÓN CARIBE publicó una investigación titulada ‘Laberinto sin salida: construcción desbordada en Bellavista”, en la que se analizó el problema de densificación que han sufrido algunos sectores de la ciudad de Santa Marta, entre los que se destacan barrios como Bavaria, Playa Salguero y Bellavista.

En esos sitios se plantea el crecimiento urbanístico en la capital del Magdalena en comparación con 15 años atrás, donde las edificaciones nuevas han duplicado el número de pisos permitidos y la densificación comienza a resolver asuntos de vivienda, pero agudiza aspectos como la movilidad, servicios públicos y la identidad cultural.

En el seguimiento que se le hizo a esta situación, se encontró que, en una de las administraciones anteriores, algunos sectores tienen edificaciones con cierta altura, sin contemplar los parqueaderos y áreas de plataforma. Como solución, se expidió una circular, donde se permitía el aumentó a cuatro pisos para la construcción de estas secciones faltantes. Este procedimiento generó el problema de no tener soporte en temas viales y de dotación de servicios públicos, por tanto, el aumento de la altura de estas edificaciones incrementó el índice de ocupación y, por ende, densidad.

Ante este problema de urbanismo, la Secretaría de Planeación Distrital ha empezado un ejercicio técnico, soportado en un estudio de viabilidad y capacidad de densificación de la ciudad, realizado por la Universidad Nacional.

Este estudio, se puede decir que está en proceso de verificación por parte de la Secretaría de Tránsito y tiene como objetivo establecer las áreas donde se puede densificar, pero con las vías y la prestación de servicios públicos adecuados. Con referencia a este último, se pretende que las redes soporten no solo el agua del sector si no también la demanda de las zonas aferentes.

“A pesar del incremento de los pisos en algunos sectores, de acuerdo con los números de la Secretaría de Planeación no están tan fuera del foco”, acotó Francisco García. Para el funcionario distrital, en el sector de Bellavista si se podía densificar, pero era necesario hacer consideraciones adicionales, por ejemplo, al vender viviendas a los estratos altos, el problema de movilidad se podría solucionar, porque ellos no tienen inconvenientes con el transporte público, son dueños de automóviles.

Como propuesta de modificación la Alcaldía Distrital pretende incorporar en la misma el no tránsito del transporte público por Bellavista, adicionalmente, pretende mejorar con cargo en los mismos desarrolladores de vivienda y edificación en ese sitio, unos conectores de acueducto y alcantarillado que arreglaría la dificultad de dotación de servicios públicos, además del cambio de algunos sentidos viales y el mejoramiento de algunas vías con corredores taponados.

Sin duda alguna, Santa Marta necesita una actualización completa del Plan de Ordenamiento Territorial, POT, donde se puedan reglamentar todos los vacíos que tiene el anterior plan. Otra de las razones por las que comúnmente se ven lugares con densificación y algunos otros problemas urbanísticos, es por causa de la falta de control urbano, agregándole, el desacato de las normas por parte de los arquitectos y constructores.

LEY DE VIVIENDA SEGURA, GRAN APORTE PARA EL COMPRADOR

El sábado 12 de octubre de 2013 colapsó la torre 6 del conjunto residencial Space, ubicado en el prestigioso barrio el Poblado en la ciudad de Medellín, dejando como saldo seis muertes y a un centenar de familias en la calle. Meses después, el resto del edificio fue derribado por causa de los daños estructurales que presentaba la edificación.

Con base en esta catástrofe que marcó la historia del país, fue creada en el Congreso de la República la Ley 1796, denominada Ley de Vivienda Segura, que tiene como propósito consolidar la calidad de procesos de construcción que se desarrolla en el país.

Existen versiones de que la Ley aún no ha entrado en vigencia, que está inconclusa o que es discriminatoria ante otros sectores de la construcción. Por tal razón, OPINIÓN CARIBE consultó a algunos expertos para que expliquen lo que ocurre con la legislación actual.

La Ley Antispace que entró en vigencia el pasado 13 de julio de 2016, tiene como objetivo generar las medidas enfocadas en la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública que deben ejercer los curadores urbanos.

Jorge Luís Tamayo Callejas, curador Urbano número uno de la ciudad de Santa Marta, expresó la importancia y la necesidad de la creación de esta ley de la República. “Es bien importante y un avance significativo para Colombia; es una Ley que salió después de muchos estudios realizados en la nación”, acotó Tamayo Callejas. A través de esta reglamentación, el Gobierno quiere crear unos parámetros y unas condiciones para que lo ocurrido en el Space de Medellín no se vuelva a repetir.

De acuerdo con lo manifestado por el Curador Primero de la ciudad, la Ley contiene tres apartes importantes: la rigurosidad en las revisiones estructurales de las edificaciones, obliga a las curadurías a hacer varias cosas adicionales que antes no se realizaban por parte de estos entes, entre las que se destacan, aparte de la revisión estructural, la segunda revisión a edificaciones mayor a 2 mil metros cuadrados. “Esta segunda revisión debe hacerse por alguien externo de la empresa o compañía que nos presenta la solicitud de licencia, ya que no la puede realizar la misma persona que trazó los diseños”. El profesional responsable de este procedimiento, es el encargado, además, de anunciar al Curador si los diseños cumplen cabalmente con lo estipulado en la Ley 1796.

“La supervisión arquitectónica es otro de los aspectos relevantes, porque nada ganamos si en el papel todo está perfecto, pero no se tiene el debido control frente la obra”, señala el Curador. Este punto es el que define la optimización de una edificación, ya que se le hace un seguimiento a la ejecución del trabajo para garantizar que lo allí construido esté de acuerdo con lo aprobado en la licencia.

“La garantía que se le da al comprador no solo radica en la sismorresistencia que tenga la edificación, sino en asegurarse también otros aspectos como las normas contra incendios. En este caso, a las edificaciones con más de 28 metros de altura y con un superior a 100 personas de densificación, se les exige una segunda escalera contra incendios, que debe ser construida con un blindaje especial y a una distancia no mayor a 15 metros de la puerta más lejana de los apartamentos del edificio. Esta norma garantizará a los habitantes llegar a salvo a las escaleras blindadas”.

La Ley demuestra ser un gran logro a la hora de garantizar la seguridad de las edificaciones a los compradores, no solo de viviendas, sino también de todas aquellas que entren en los parámetros de la norma.

En el proceso de capacitación, el Gobierno Nacional se ha apoyado en gremios como Camacol, que se dedican a través de talleres y seminarios a preparar a los diferentes entes que están ligados a la normatividad. Para los entes y sectores de la construcción en Santa Marta, Camacol ha realizado dos encuentros donde se han expuesto la vigencia y la reglamentación de la Ley de Vivienda Segura. El primero para la región Caribe se realizó en el mes de octubre del año anterior en la ciudad de Barranquilla; el otro, se llevó a cabo el día 9 de diciembre en las instalaciones de la Cámara de Constructores en la capital del Magdalena, con la presencia del Ministerio de Vivienda, del director de Desarrollo Territorial, Alonso Cárdenas, quienes, en conversatorio con el sector constructor y los curadores urbanos, hablaron sobre temas referentes a la Ley.

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