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Epidemia de geofagia

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Históricamente en el departamento del Magdalena han existido problemas con respecto a la tradición de los inmuebles, falsificaciones de licencias, despojos forzosos y suplantaciones de tierras.

 

Daniela Pirela Wisman

La Superintendencia de Notariado y Registro denunció 16 licencias de construcción falsas en Santa Marta. De acuerdo con el ente de control, 18 personas estarían involucradas en los delitos de concierto para delinquir, falsedad de documento público, fraude procesal y estafa. Estos sucesos corroboran que en Santa Marta es común que se den procesos irregulares con respecto al tema de predios y su tradición.

Playa Salguero es un sector conocido en Santa Marta por el desarrollo urbanístico que ha tenido durante los últimos años, Elías Muvdi relató que en el año 2006 en el transcurso de la sucesión de su padre Elías Muvdi, la familia se tropezó con la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santa Marta en la que no les querían expedir unos Certificados de Libertad y Tradición de los lotes que eran propiedad de su padre ubicados en Playa Salguero. Afirmó, que se trata de un acto fraudulento para lograr una futura invasión por parte de los geofágicos, aquellos que tienen un consumo compulsivo de tierra o barro.

Asimismo, agregó, que “no nos daban razón alguna del porqué. Estos folios correspondían a los lotes 300 y 301 identificados así en el plano de la Urbanización Playa Salguero, que están en medio de este conflicto. Las matrículas originales son 080-27842 y 080-27843, nos vimos truncados en nuestro accionar para llevar a cabo la sucesión e intuimos que algo raro había”, desde este momento emprendieron una investigación que hasta el año 2018 no termina.

 

LOTES DEL CONFLICTO

Recientemente Yolanda Muvdi, hermana de Rafael, poseedora de los lotes, tuvo conocimiento de que personas indeterminadas pretendían figurar como propietarios de los predios ya mencionados. Estas personas decían tener documentos de propiedad de dichos predios y apalancándose en estos títulos ilegítimos, de acuerdo con la familia Muvdi, intentaron invadir los inmuebles. Tras esto, la familia solicitó amparo policivo y este fue concedido a partir del día 7 de diciembre de 2016.

“Nuestra sorpresa se debió a que una de las veces que pasamos por el lote vimos que había una persona haciendo una medición y le dijimos que esa era propiedad privada y que se abstuviera de hacer cualquier cosa con respecto a esos lotes. Él dijo que tenía un folio de matrícula y que se había hecho una subdivisión de un predio de mayor extensión, nos pusimos a investigar y obtuvimos una licencia de subdivisión de un globo de mayor extensión fraudulenta a nombre de Ignacio Díaz Granados Alzamora y la correspondiente escritura fraudulenta, basándose en unos certificados de paz y salvo de impuesto predial de Santa Marta que correspondían a los lotes de Yolanda Muvdi”, precisó Elías Muvdi.

El título de propiedad considerado ilegal por la familia Muvdi, quienes dicen verse afectados, y que busca invadir los lotes de Yolanda Muvdi está contenido en la Escritura Pública número 747 del 8 de mayo de 2007 de la Notaría Primera de Santa Marta. Ignacio Díaz Granados Alzamora aparece como propietario del inmueble con matrícula inmobiliaria número 080-66, y tal parece que radicó ante la Curaduría Urbana 2 de Santa Marta una solicitud de licencia de subdivisión del predio con la matrícula ya mencionada, “pero de manera fraudulenta presentó las referencias catastrales No. 010800140014000 y 010800140001000 como si estas correspondieran al folio 080-66, lo cual es un fraude”, así lo afirmó Rafael Muvdi.

De igual forma, que “el señor Díaz Granados Alzamora aportó paz y salvos por concepto de valorización e impuesto predial de los predios localizados en la Carrera 2 No. 26 – 33 y en la Carrera 2 No. 26 – 11, en los que figura como propietario Elías Muvdi Abufhele y no Ignacio Díaz Granados”.

La Curaduría Urbana No. 2 de Santa Marta otorgó una licencia de subdivisión ilegal, de acuerdo con el abogado Carlos Daniel Merlano Rodríguez, “en lugar de hacer mención de la cédula catastral correspondiente al predio 080-66, hicieron mención y se expidió la licencia con base en las cédulas catastrales correspondientes a los folios 080-27842 y 080-24843 de propiedad de Yolanda Muvdi Abufhele.

Es así como según el abogado Merlano, “Ignacio Díaz Granados Alzamora obtuvo la licencia de subdivisión No. 055 amparada mediante la resolución No. 157 del 15 de noviembre de 2006 de manera fraudulenta, y luego se protocoliza en la Notaría Primera de Santa Marta ante el notario Ramón Lafaurie Guerrero, quien elevó la escritura mencionada, pero fue suscrita en ese momento por Ana Elisa Vega Cuello en calidad de notaría encargada”.

Este notario en la escritura escribió textualmente: “Comprobantes fiscales. Se protocoliza certificado No. 0022820 de Paz y Salvo con el distrito de Santa Marta hasta el 31/12/2007 por concepto de Impuesto Predial Unificado expedido por el Tesorero Distrital de Santa Marta con fecha 19/04/2007, correspondiente a un inmueble ubicado en C 52 14 de propiedad de Muvdi Abufhele Elías, con referencia catastral No. 010800140001000 y avalúo oficial $51.480.000”.

“Con lo anterior, parece que el notario segundo acierta que el predio era de Elías Muvdi, pero, aun así, la escritura fue registrada en la Oficina de Instrumentos Públicos de Santa Marta y se abrieron los folios de matrícula 080-94891 y 080-94892”, señaló Carlos Daniel Merlano, folios que, de acuerdo con el abogado, no debieron ser abiertos porque no existe identidad registral y catastral de dichos folios.

“Esta es una forma fraudulenta más en la amplia gama de trucos que existen para violar la fe pública registral y superponer áreas inexistentes a lotes debidamente legalizados. El problema de la familia Muvdi consiste en que su hermana Yolanda Muvdi tiene dos inmuebles colindantes ubicados en Playa Salguero, un señor se presentó y engañó a la curaduría solicitando un permiso para desenglobar esos inmuebles anexando un certificado de tradición de un inmueble que le pertenecía a él, pero presentando paz y salvos y cédulas catastrales pertenecientes a la señora Muvdi”, precisó el abogado.

Tal parece que el curador no tuvo en cuenta ese detalle y concedió la resolución y el señor procedió a la división de mala fe por medio de escritura pública, pero el veneno está en que luego de haberse obtenido la escritura pública se intentó invadir el inmueble de la señora Muvdi alegando que se había dado permiso, sabiendo que fraudulentamente él había dictado a la curaduría esas cédulas que no correspondían al inmueble de su propiedad”.

De acuerdo con esto, Rafael Muvdi manifestó, que “en esos certificados aparecen los nombres de mi padre Elías Muvdi y corresponden a las referencias catastrales de los lotes de Yolanda, esos papeles fraudulentos fueron llevados a la oficina de Instrumentos Públicos y el registrador generó unos nuevos folios de matrícula inmobiliaria que son a todas luces el resultado de un fraude. La Corte Suprema de Justicia ha reiterado en varias ocasiones que los actos administrativos fraudulentos no generan derecho. También en derecho procesal es bien conocido que cuando la administración ha cometido un error debe ser la propia administración la que inicie las acciones judiciales demandando su propio acto administrativo, cosa que espero que suceda”.

El jurista Merlano redactó una petición por medio de la cual solicitaba una revocatoria directa del acto administrativo de inscripción de la escritura pública 747 del 8 de mayo de 2007 de la Notaría Primera de Santa Marta en los folios de matrículas inmobiliarias números 080-66, 080-94891 y 080-94892 dado que señala como ilegales encaminados a servir de base a una futura invasión. Y solicitó, además, que fueran bloqueados los folios de matrículas mencionados anteriormente.

La legitima propietaria y poseedora de los dos lotes de 30 metros por 22 metros cada uno, ubicados uno al lado del otro es Yolanda Catrina Muvdi Abufhele, de acuerdo con información suministrada por el Instituto Geográfico ‘Agustín Codazzi’, Igac, entidad encargada de producir el mapa oficial y la cartografía básica de Colombia, elaborar el catastro nacional de la propiedad inmueble, realizar el inventario de las características de los suelos, adelantar investigaciones geográficas como apoyo al desarrollo territorial, capacitar y formar profesionales en tecnologías de información geográfica y coordinar la infraestructura colombiana de Datos Espaciales.

Al lote identificado con el número 300 en el plano de la Urbanización Playa Salguero, situado en el corregimiento de Gaira le corresponde el folio de matrícula inmobiliaria número 080-27842 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santa Marta, con la nomenclatura Carrera 2 No. 5 – 33, y nomenclatura urbana vigente es Carrera 2 No. 26 – 33, el código catastral es 010800140014000. Las medidas y linderos de este lote son: al Norte, 30 metros linda con el lote 301; al Sur 30 metros linda con el lote 299; al Este 22 metros linda con el lote 302 y 298; al Oeste 22 linda con la carrera 2 en medio con el lote número 44.

Por otro lado, se encuentra el lote 301 identificado así en el plano de la Urbanización Playa Salguero, situado en el corregimiento de Gaira le corresponde el folio de matrícula inmobiliaria número 080-27843 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santa Marta, con la nomenclatura urbana anterior Calle 5 No. 2 – 14 y la vigente Carrera 2 No. 26 – 11, el código catastral es 010800140001000.

Estos lotes fueron adquiridos por medio de la Escritura Pública número 1570 del 13 de diciembre de 2006 de la Notaría Cuarta de Barranquilla la cual contiene la elevación y protocolización a escritura pública del trabajo de adjudicación efectuado dentro de la sucesión del causante Elías Muvdi Abufhele. De igual manera, el Igac expidió dos certificados en los que ratifican que los folios de matrícula inmobiliaria No. 080-94891 y 080-94892 no se encuentran inscritos en la base de datos catastral vigente del distrito de Santa Marta.

Rafael Muvdi consultó la veracidad de las matrículas ante el Igac, obteniendo como respuesta que estas no están inscritas, “las diligencias hechas frente al Igac y los certificados que estos expidieron fueron el resultado de unos derechos de petición que invocamos ante este ente.

Evidentemente el Igac mediante los certificados dice que las matrículas inmobiliarias fraudulentas resultantes para engañar a los funcionarios públicos 080-94891 y 080-94892 no se encuentran inscritas es la base de datos catastral vigente de Santa Marta, existe otro certificado donde dice que la matrícula inmobiliaria 080-66 y la referencia catastral que supuestamente le corresponde 01-08-0021-0001-0000 no existe en los archivos catastrales.

El derecho catastral registral indica, que “debe haber una correspondencia univoca entre una matrícula inmobiliaria y una referencia catastral, esto no se está dando con los folios falsos que se dieron como resultado del fraude. Sin embargo, los folios correspondientes a Yolanda Catrina Muvdi si cumplen con esta normativa”.

 

LOS DÍAZ GRANADOS

Ignacio Díaz Granados Alzamora falleció, en su representación OPINIÓN CARIBE entrevistó a sus hijos Rafael Ignacio Díaz Granados Mora y José Ignacio Díaz Granados Rivas, ambos afirmaron que su padre no tenía nada que ver con los lotes referenciados por la familia Muvdi. Asimismo, señalaron, que Alfonso Zagarra Campo, quien le vendió a Elías Muvdi, era vecino del sector.

“Nuestro padre no tiene nada que ver en ese sector, él tenía propiedades en el Cerro de La Gloria, donde se encuentra ubicado en la actualidad el edificio Torres Tayrona”, comentó José Ignacio Díaz Granados Rivas.

Por tanto, se puede deducir, que las personas señaladas en el proceso no tienen conocimiento del porqué los relacionando con la subdivisión de un lote, aseguran que su padre nunca ha sido propietario.

Asimismo, Rafael Muvdi accedió a una solicitud de licencia de urbanismo realizada por la arquitecta Fanny del Carmen Saballeth Martínez, quien fue capturada porque de acuerdo con  la Fiscalía falsificó 13 licencias.

 

INSTRUMENTOS PÚBLICOS

En Colombia
proliferan
letreros como
este que alertan
sobre prevenir
ser estafados.

El 15 de marzo del presente año, la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santa Marta, dispuso que se iniciaría la actuación administrativa con el fin de definir la situación jurídica de los inmuebles identificados con los folios de matrículas inmobiliarias No. 080-94891 y 080-94892. De igual manera, conformar un expediente, comunicar a todas las personas que se crean con derecho a intervenir en la actuación como terceros determinados y lo principal, bloquear las matrículas No. 080-66, 080-94891 y 080-94892 con el fin de evitar que se publiciten documentos públicos o se expidan certificados de tradición hasta tanto no se decida su situación jurídica, pero, dichos folios aún se encuentran activos.

 

LAS LEYES

El artículo 1 de la Ley 33 de 1896, modificado por el artículo 26 de la Ley 1 de 1931 determina que los notarios o quienes hagan sus veces, no prestarán su oficio en el otorgamiento de instrumentos públicos por medio de los cuales se grave o cambie la propiedad de bienes raíces, sin que se les presente previamente por los interesados el paz y salvo con el municipio de ubicación de los inmuebles.

Dicho certificado debe estar vigente para la fecha del otorgamiento de la respectiva escritura pública, con el fin de cumplir con la finalidad que respecto de dicho comprobante fiscal se persigue, como es el demostrar que para la fecha de otorgamiento del instrumento público el inmueble se encuentra a paz y salvo por todo concepto con el fisco.

La Ley 14 de 1983 en su artículo 27 consagra que, para los actos de trasferencia, constitución o limitación del dominio de inmuebles, el notario o quien haga sus veces exigirá e insertará en el instrumento el certificado catastral y paz y salvo municipal, expedido por la oficina de catastro o el Tesorero Municipal.

El parágrafo del artículo 46 del Decreto 3496 de 1983 expresa: cuando el paz y salvo municipal contenga el avalúo catastral del inmueble y el número predial, no se exigirá el certificado catastral. Tenemos entonces que el certificado catastral y el paz y salvo municipal son comprobantes fiscales distintos, toda vez que, el primero hace relación al medio documental que permite determinar físicamente la delimitación la propiedad, en el cual consta el nombre del inmueble, su avaluó y el número de la cédula catastral; y el segundo permite establecer al funcionario ante quien se exhibe o aporta que el inmueble al cual se refiere, se encuentra libre de impuestos y contribuciones con el municipio a cuya jurisdicción corresponde aquél por ubicación.

El articula 26 del Decreto 2148 de 1983, expresa: «todo otorgante debe presentar al notario los comprobantes fiscales. El notario no permitirá la firma por ninguno de los comparecientes mientras el instrumento no esté completo, anexos, la totalidad de los certificados y documentos requeridos».

 

ASÍ SE ROBAN LOTES

Este solo es un caso de los muchos que se presentan en el Magdalena. Una persona que cree ser dueña de un lote puede haber dejado de serlo hace mucho tiempo. Hay una cadena de estafadores que ha infiltrado las entidades relacionadas con la venta de inmuebles. Según las víctimas, se falsifican escrituras, matrículas inmobiliarias, cédulas y registros de catastro. También borran los pagos de impuestos en las pantallas de tesorería, y hasta se roban los mapas y documentos de las notarías. Es tal el caos, que hasta los muertos han resucitado y aparecen en las notarías para vender propiedades. Lo que es peor aún: algunos notarios dan fe pública de ello.

Superintendencia de Notariado y Registro denunció 16 licencias de construcción falsas en Santa Marta.

De acuerdo con el abogado José Caval, hay quienes venden dos y tres veces los lotes antes de que el propietario original se entere; modifican las escrituras archivadas en notarías y las hacen corresponder a supuestas ventas de grandes propiedades. Misteriosamente, un mismo lote de esquina que siempre ha estado registrado con la dirección correspondiente a la calle, además de aparecer registrado con la dirección correspondiente a la carrera. Y con un nuevo dueño.

Asimismo, manifestó que los falsificadores son ingeniosos: en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos se han detectado varios inmuebles que poseen dos matrículas inmobiliarias. También se suplantan personas ante notarios, con el fin de firmar poderes que les permiten negociar las propiedades. Hay quienes son capaces de robar escrituras, falsificar matrículas inmobiliarias, cédulas de ciudadanía y manipular todo tipo de documentos, se ha infiltrado en notarías, Oficinas de Registro, Catastro y la Tesorería Distrital. En ocasiones venden lotes que ya tiene dueño, y cuando el propietario original se entera, su predio ya ha pasado por más de dos o tres compraventas.

En Bogotá, por ejemplo, el periódico El Tiempo señaló, que proliferan letreros que anuncian: “Ojo con los estafadores, este lote no está en venta”. Con preocupación los propietarios han decidido contratar cuadrillas de celadores para custodiar sus lotes. Un caso similar al de la familia Muvdi, quienes tienen vigilancia privada para custodiar los lotes y en el cerramiento tiene la frase: “Ojo señor inversionista, señor constructor. Este lote no está en venta, evite una estafa”.

En el Magdalena existen muchos geofágicos que buscan de cualquier forma apoderarse de tierras ajenas, de la misma forma que la medicina busca que este trastorno que consiste en la práctica de comer tierra o sustancias terrosas, la Superintendencia de Notariado y Registro debe darle una solución, no solo al caso de la familia Muvdi, sino también a los señalamientos con respecto a las licencias falsas y a todos aquellos casos que no han sido denunciados.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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