Adiós Cota 40: Inversión vs invasión

Barrios por encima de la cota 40, Luis R Calvo, 17 de Diciembre, San José de El Pando, María Eugenia y Pastrana. En Gaira, el cerro conocido como Sello Rojo y Zarabanda. Taganga, zona donde más se evidencian construcciones en zonas de alto riesgo.

En los últimos 25 años, la invasión en los cerros ha crecido en un 80%. Gran parte de estos asentamientos ilegales sobrepasan los límites máximos de altura hasta donde está permitido el desarrollo de la ciudad, (40 metros sobre el nivel del mar, ‘la cota 40’). Los entes encargados de trabajar en el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial, buscan desaparecer el término cota y establecer límites reales que no se basen en el nivel del mar. Pero, ¿qué pasará entonces con las viviendas ya asentadas?

Además de un mar territorial e innumerables ríos que se originan en las faldas de la Sierra Nevada de Santa Marta y que desembocan en la Bahía ‘más linda de América’, de un suelo consolidado por una zona costera, una franja continental, y un suelo no consolidado, entre otros, Santa Marta cuenta con áreas montañosas, que incluyen cerros y estos, a su vez, encierran zonas de reservas naturales.

Si bien es cierto que la ciudad actualmente cuenta con uno de los mayores atractivos turísticos de inversión en urbanización, no se debe dejar de lado que toda persona que esté pensando en construir, debe acatar y respetar las normas contempladas en el Acuerdo 005 de mayo del 2000, por el cual se expide el Plan de Ordenamiento Territorial de Santa Marta ‘Jate Matuna’ 2000- 2009.

El POT, en sus artículos 101, 102, 103 y 104, contempla las áreas denominadas como ‘suelos de protección’, tanto en el área urbana como en el área rural, que el Distrito no permite urbanizar “ya sea por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales de esos suelos, o por no formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación de infraestructuras de provisión a los servicios públicos domiciliarios, o por comprender áreas de amenazas y riesgos no mitigables para la localización de asentamientos humanos”.

Y precisamente estos suelos ‘prohibidos’ están por encima de los 40 metros sobre el nivel del mar, es decir, en los cerros. El problema de estos predios radica principalmente, en que los servicios públicos domiciliarios, en especial el agua, no llegan hasta allí.

UN PROBLEMA DE ANTAÑO

Según el secretario de planeación distrital, Francisco García Rentería, el concepto de cota 40 salió de unos determinantes para el desarrollo de predios en Santa Marta, entre ellos, el alcance de los servicios públicos y específicamente el abastecimiento del agua, “algunas personas dicen que la planta de Mamatoco, otras dicen que un tanque en el Cerro de las Tres Cruces fue lo que sirvió de referencia para saber el punto máximo que por gravedad tiene la planta encargada de surtir el agua a las viviendas. En ese momento se determinó que para toda el área urbana de Santa Marta solo se permitirían urbanizaciones hasta la cota 40”, aseguró.

Igualmente, el funcionario dijo que cuando se definió el límite de la cota 40, ya había en algunos sectores de Santa Marta viviendas que superaban ese límite, “asentamientos por ejemplo en la cota 60 o 65 y, ese crecimiento desordenado y espontáneo en esos sectores siguió avanzando y hoy tenemos construcciones inclusive en cota sobre la 95, casi dos veces más del límite”.

Y esto no es lo peor, la gran mayoría, por no decir que todas las personas que viven por encima de la cota 40 se han ingeniado soluciones individuales para conectarse ‘fraudulosamente’ mediante motobombas en las esquinas que se encuentran por debajo del límite, en donde llegan las últimas tuberías de Metroagua.

“Tenemos registros fotográficos hasta de 30 motobombas pegadas en una sola esquina”, confirmó Nicanor Vega Maestre, director de operaciones de Metroagua, “esto, lo que ocasiona, es que despresurizan la red y no dejan que se abastezcan normalmente las personas que están por debajo de la cota 40, ya que no hay la presión suficiente para suministrar esas casas”.

De igual forma, el ingeniero Vega aseguró que “la cota 40 se hizo pensando en proteger los cerros, ya que cuando llueve, arriba de esta limitación están los campos de infiltración para alentar nuestro acuífero, que es bien rico y de excelente calidad, en cuanto a agua se refiere. Entonces, cuando nosotros pavimentamos por encima de la cota 40, le quitamos la infiltración a esos cerros, y lo que se genera es más lodo y mayor velocidad para que baje por las casas, techos y calles que ya están construidos, afectando también lo que es el agua residual”.

CON MIRAS HACIA EL DESARROLLO URBANÍSTICO EN LOS CERROS DE SANTA MARTA

Para Manuel Julián Dávila Abondano, presidente ejecutivo del grupo Daabón, una de las empresas más exitosas y de mayor tamaño en el país, la oportunidad de cambiar la cota 40 le sirve a todo el mundo en Santa Marta porque “primero, aquellos que viven por encima del límite 40, legalizan sus terrenos; segundo, el Distrito empieza a recaudar los recursos por prediales de esa zona y, por último, abriría nuevos horizontes de inversión en los mejores sitios de Santa Marta, que tiene que ver con los cerros”.

“Es muy importante que el POT se ocupe de la cota 40 y mire experiencias de otras partes del mundo, en donde hay gran aprovechamiento de los cerros, en vez de darle la espalda y permitir el tugurio e ilegalidad”, opinó el empresario.

Por su parte, Luis Ignacio DiazGranados Villarreal, presidente de la Sociedad Colombiana de Arquitectos, aseveró que existen otras formas de controlar el desarrollo en los cerros, como por ejemplo el tema de las densidades, “hay otra serie de factores de la norma, que permite que la explotación en los cerros no sea tan pasiva, como por ejemplo los cerros que están en el litoral, podrían ser susceptibles de desarrollo, para asemejarse un poco a los otros desarrollos urbanísticos que han hecho en el mediterráneo de Francia y en el de España, inclusive en Grecia e Italia tienen un desarrollo en los cerros, reglamentados con usos hoteleros y turísticos, pero con bajas densidades”.

¿QUÉ MEDIDAS SE ESTÁN TOMANDO?

La nueva Administración Distrital, actualmente se encuentra en proceso de construcción y actualización del POT, “el tema cota 40 se está incluyendo pero, a pesar de que el Plan de Ordenamiento Territorial está en una etapa muy madura, aún no es definitiva; estamos haciendo unos ajustes de tipo ambiental, de tipo urbanístico, del componente gestión de riesgos y cuando digamos ya estén completos esos ajustes, pasaremos a la socialización y la presentación en el Concejo”, afirmó el Secretario de Planeación.

Asimismo, aseguró que, “la cota 40 se reevaluó e inclusive desaparece el término de cota 40 del nuevo POT en Santa Marta, y estamos yendo a límites reales de ciudad. No hay entonces una demarcación sobre el nivel del mar, sino coordenadas que tienen latitud, longitud y altura; por lo tanto, se deben analizar qué áreas de la ciudad pueden ser legalizables, al cambiar el límite, y habría que proveerles de servicios públicos”.

Para concluir, el funcionario planteó que es al Distrito a quien le compete regular el tema y analizar las áreas en donde no se puede permitir que se urbanice, teniendo en cuenta los tres tratamientos que se le dan actualmente a los cerros, el primero, es el área de conservación, que por ninguna razón se puede tocar, son generalmente las partes más altas y con pendientes mayores a 45 grados; el segundo, un área degradada, que debe restaurarse pero con fines de conservación. En los dos casos anteriores, se deben desalojar las viviendas ya establecidas y si es el caso, compensar a los dueños o reubicar a las personas que se han asentado allí.

Finalmente, hay un tercer tratamiento que es de desarrollo restringido, que consiste en permitir construcciones de hasta cinco viviendas por hectárea y máximo de cinco pisos y, para el caso de turismo, habría zonas de hotelería pura, con sus respectivas normativas. Es decir, se permitirá una tipología de vivienda con zonas verdes generosas, lo cual en términos de inversión es mucho más costoso, debido a que las mejoras en vías y la dotación de servicios públicos, se repartiría en un menor número de viviendas, pero al fin de cuentas, esto va a frenar la invasión masiva de los cerros”.

Es importante destacar que de 75 casas por hectárea, que es lo normal en el desarrollo urbanístico de Santa Marta, se permitirán 5 casas por hectárea en cerros con tratamiento de desarrollo restringido.

SIGUIENDO EL DEBIDO PROCESO

Con respecto a la situación legal están los asentamientos que se encuentran actualmente por encima de los 40 M.S.N.M., deben ser estudiados y analizados por los entes competentes.

Cabe resaltar, que todas las personas tienen derechos y parte de estos, es que se les siga un debido proceso para así determinar si es de su propiedad o pertenece al Estado, o si aquella posesión podía estar ubicada en ese lugar o no. Y, en caso tal de que las personas deban desalojar el lugar, por estar en zona de conservación o de riesgo u otras razones que se determinarán en el momento que se firme el acto administrativo, se deben respetar unos derechos por inversión y mejoras del lugar, entre otros.

Además, es imprescindible que si se desaloja un lugar, no permitir futuras construcciones allí, “si esas viviendas van a desaparecer, vuelvo y repito y soy enfático, hay que respetarles el debido proceso de esas personas que están ahí. No se trata de quitarlos a ellos para permitirles la estadía a otros. Es decir, si tú no puedes poner ahí una vivienda, tampoco podrías poner un hotel, así tenga 20 mil estrellas o así esté marcado con el sello ecoturístico. Si no se permite, no se permite para nada”, aseguro el secretario de planeación, Francisco García.

¿CUÁNTO CUESTA REUBICAR?

Iniciar un proyecto concertado de saneamiento de todas las viviendas y estructuras que se encuentren por encima de la cota 40 M.S.N.M., requiere del desarrollo de un ambicioso programa de construcción de viviendas de interés social, que son costeadas por la Nación o el Distrito.

Cabe destacar que no hay un valor típico de cuánto cuesta reubicar una vivienda, porque esto depende de cada caso, en particular. Según el Secretario de Planeación Distrital, hay viviendas que tienen materiales consolidados, es decir, el piso es de cemento, con baldosas, paredes adecuadas, como las de la Avenida del Río, y esas casas tienen un valor económico más alto que las viviendas en madera y sin piso.

Lo que sí está estipulado es el precio definido por la ley de cada vivienda de interés prioritario, consolidado en 70 salarios mínimos legales vigentes, el equivalente a 45 millones de pesos.

“Si se va a quitar una persona para reasentarla, pueden darse dos figuras: se ubica una vivienda, por ejemplo el caso en donde unas personas estaban asentadas en la ronda hídrica del río Manzanares y se les cambió su vivienda por una en Ciudad Equidad, entonces el precio de su asentamiento sería el de la vivienda de interés prioritario otorgada a cambio. Existen otros casos en donde se tasa el precio de los materiales y la mejora de la vivienda que hay que reubicar y a esa persona se compensa por el valor de los materiales de la vivienda más una indemnización, pero eso se determina con un estudio específico”, afirmó García.

Se puede afirmar que no hay un valor estándar por vivienda, pero el dinero que se otorga por cada una es determinado con un estudio, teniendo en cuenta sus características y descartando la posibilidad de reubicar, ya que se paga mediante otra vivienda.

De igual manera, el Secretario anunció que “en unos casos no se compra la mejora sino que se le da una vivienda y la persona abandona su morada y se retira. O en otros casos, no se le da casa, sino se le da plata y una indemnización y los propietarios miran para donde se van. Inclusive, dependiendo de los casos y las negociaciones, se les otorga algunos meses de arriendo para que la persona alquile en algún otro sitio, mientras busca una nueva vivienda con el dinero que se le estipuló por su inversión al predio”.

VIVIENDA POR VIVIENDA

Teniendo en cuenta lo anterior, resulta otro punto importante para tener en cuenta dentro del nuevo POT y que el actual concejal distrital y arquitecto de profesión, Leandro Bernier, aclaró a OPINIÓN CARIBE y es la necesidad de un control por parte del Distrito para que las casas sean evacuadas y demolidas inmediatamente.

“Aquí no hay un programa de vivienda que impacte. Hace un tiempo cuando estaba Invisan, se construyeron más de cuatro mil viviendas de este tipo, y yo, construí Cantilito 1 y 2. Nosotros bajamos personas de alto riesgo de los cerros y los ubicamos en esta área pero no hubo un control por parte del distrito para que esas casas que fueron evacuadas se demolieran y lo que hicieron fue alquilar las viviendas y vivir en Cantilito. Les dimos la oportunidad de tener dos casas, entonces si no hay un control de parte del gobierno no se va a poder llegar a una finalidad”.

Según el funcionario, en estos días el Concejo va a socializar el POT y van a esperar a que se aprueben modificaciones, en donde se contemplan todos estos temas.

“Yo sugerí que invitaran a la Sociedad Colombiana de Ingenieros y Arquitectos, para que ellos expongan sus necesidades con respecto a este tema porque es necesario escuchar todas las opiniones y que cada ente aporte algo valioso de su campo profesional, para realizar un nuevo POT”, aseguró.

Con respecto a este punto, el Secretario de Planeación afirmó que actualmente se está trabajando en 400 viviendas más, que se van a utilizar para personas que están a los lados de la línea férrea, “pero ahí sí queremos que sea vivienda por vivienda, es decir, si tú sales de aquí y adquieres una casa nueva, tú me entregas el bien y despejamos la línea férrea”.

Cabe destacar que en muchos casos no ha sido por culpa del Distrito, “como ese es un programa del Gobierno Nacional, a veces este no acepta que sea un condicionante para la persona recibir su casa de interés social, que entregue su vivienda. Por esto, lo sucedido en el caso de Ciudad Equidad, pero se va a trabajar para que los nuevos casos sea vivienda por vivienda”, aseguró.

¿QUÉ DICE METROAGUA?

Teniendo en cuenta que las casas por encima de la cota 40 M.SN.M, no tienen acceso al agua por medio de redes, y que por ende, cuando se construye sobre los límites no hay la presión suficiente para abastecer esos asentamientos, Nicanor Vega Maestre, director de operaciones de Metroagua, le aseguró a OPINIÓN CARIBE que, después de que haya voluntad por parte del Distrito y se brinden los recursos necesarios para ampliar las redes, la empresa prestadora de servicios públicos, específicamente del agua, estaría en toda la disposición para hacerlo.

“Lo primero que necesitamos es que el POT certifique que ya no es la cota 40 sino otra, ya que la expansión de los servicios públicos nos los limita actualmente esta normativa. Apenas se apruebe, tendríamos que revisar cuáles son las tuberías que necesitan una ampliación, si dependen de la planta de tratamiento o de algún bombeo con su tanque de distribución y pues ahí se entraría a estudiar qué repotenciación hay que hacerle a las bombas o si es necesario construir un tanque más arriba”, dijo.

También anotó la necesidad de trabajar con la colaboración del Distrito puesto que es necesario un control que garantice que no van a haber más invasiones por encima del nuevo límite establecido en el POT, “hace un tiempo en la comuna 5, construimos dos tanques de mil metros cúbicos, ubicados un poco más arriba de los 40 M.S.N.M., pero cuando quisimos terminar los tanques, ya teníamos dos cuadras prácticamente arriba de esos tanques. ¿Cómo hacíamos nosotros para abastecer esa gente que se hizo por encima de los tanques? hidráulicamente pues no se puede que dependan de los tanques. Estos señores son los que pegan las motobombas a las redes y desmejoran el servicio de los que sí están por debajo de los límites establecidos”.

DELIMITACIÓN DEL SUELO: ÁREA URBANA Y RURAL

Estos cerros se encuentran demarcados en: el limite Norte del área urbana y que comprenden desde el área del puerto (incluido) hasta la cuchilla de Palangana; estribaciones de los cerros orientales desde el sector 11 de Noviembre hasta el sector del Cisne (en esta franja se incluyen Parques del área rural: Dumbira, en Taganga; Bondigua; el sector de Bonda y Paz Verde) y, la banda de estribaciones paralela a la zona Sur hasta la Quebrada del Doctor.

De igual forma, se incluyen todos los cerros o promontorios que se encuentran al interior del área urbana definida en la presente formulación entre los que se encuentran el cerro de San Fernando, La Llorona, Cundí, las Tres Cruces, La Gloria y los del sector de Ecopetrol.

Por su parte, también son suelos de protección urbana las rondas de los ríos y quebradas, tales como: la de los ríos Manzanares, Gaira y las quebradas Tamacá, Bureche, Don Diego, del Doctor, otras que bajan del piedemonte, de los cerros ubicados al sur-oriente de la ciudad, así como todas las rondas de arroyos y cauces del sistema hídrico. De igual manera el Acuífero de Santa Marta hace parte de los suelos de protección.

Cabe destacar, que forman parte de este sistema el conjunto de playas y playones que se encuentran dentro del perímetro urbano distrital, desde el límite con el corregimiento de Taganga hasta la Quebrada del Doctor y que incluye también los accidentes naturales como el Morro, el Morro del Rodadero, entre otros, y los cuerpos en formación dentro del mar territorial.

El Complejo Ambiental SUHAGUA, hace parte del área rural también y representa un suelo de interés distrital para la conservación y preservación del recurso hídrico, la flora y la fauna y que se delimita desde el sur hasta llegar al límite del Parque Nacional Natural Sierra Nevada de Santa Marta, siguiendo por la Quebrada La Nieve y continuando en línea recta el curso del río Guachaca, quebrada La Negra, Quebrada Viernes Santo, río Córdoba y hasta el limite distrital.