‘POT 500 años’ trae nuevas cargas urbanísticas

El economista Rafael Vicente Gómez Santos, por medio de un análisis que hizo sobre el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial que quieren implementar en la ciudad, manifestó que uno de los puntos más debatibles que se establecen en el nuevo POT tiene que ver con el nuevo esquema de cargas urbanas. Los consultores establecen un paquete de impuestos que deberá asumir el constructor como condicionante para que le expidan la licencia de construcción y el pago se deberá hacer anticipadamente.

En el nuevo POT las cargas urbanas quedan excluidas únicamente para los tipos de tratamiento de suelo de Conservación y de mejoramiento integral. En el resto de tratamientos, incluidos aquellos que estarán sometidos a procesos de planes parciales se encuentra la siguiente relación de cargas:

Estas nuevas cargas tienen una implicación directa sobre los costos de la vivienda en todos los estratos. Adicionalmente la tabla no contempla una carga adicional que describen en la página 103 y tiene que ver con la pérdida de capacidad de absorción del suelo, y se denomina como “Valor de compensación de absorción”. Su planteamiento no es claro y no se estipula un valor concreto, pero con seguridad se aplicará en un futuro.

A modo de ilustración Gómez Santos simula la siguiente situación:

Se determina construir un conjunto de 5 viviendas de estrato 4 en un lote que hace parte de la zona determinada como consolidación, que hace parte de cualquier barrio tradicional de la ciudad.
Como el lote inicialmente se puede asumir que solo tenía una edificación, la norma dice que la carga arranca a partir de la vivienda adicional a la que aparece en el certificado de tradición del lote en cuestión, por lo tanto, serian 4 viviendas las unidades sujetas a carga urbana.

Calculando tenemos: 4 viviendas x (la carga para viviendas estrato 4)
4 x $2’450.000 = $9’800.0000

Ese sería el valor que le tocaría pagar al constructor para poder iniciar con la expedición de su licencia de construcción, sin embargo, en ese cálculo no se contempla la otra carga a la que hacen referencia que es “valor de compensación de absorción”, con seguridad el constructor tendrá que pagar más de 10 millones de pesos para la construcción de las 5 casas, independientemente de lo que por ley le toca asumir, que es la licencia de construcción, la licencia de demolición (si fuese el caso) y demás rubros que normalmente se pagan.

Este es un caso genérico y muy compacto, pero puede aplicarse también para nuevas edificaciones que presenten viviendas multifamiliares, en donde los valores se incrementan sustancialmente, y si la estratificación varía, podría aumentar hasta en un 180% para edificaciones en estrato 6.

“Se entiende que el distrito trata de buscar las vías de compensación para que se realicen inversiones en ampliación de las redes, pero también hay que entender que un proceso de desarrollo tiene efectos directos sobre las finanzas de la ciudad, el predial aumenta y hay mecanismos de cobro por concepto de plusvalía y valorización. Un esquema de cargas de este tipo en vez de estimular la actividad constructora, la paraliza y la vuelve poco competitiva. Recordemos que todos estos importes se trasladan finalmente al precio de los bienes inmuebles y es el consumidor final el que se vería perjudicado”, asegura el economista.

Además, enfatiza en que si las condiciones económicas lo ameritaran y el mercado fuese lo suficientemente sólido y rentable, tendría mucho sentido considerar la adopción de estas cargas, pero la realidad lastimosamente es lejana a lo que se proyecta en el papel.