Editorial
Santa Marta: 260 hectáreas y cinco billones de pesos esperando una decisión
Aeropuerto, terrenos costeros, instalaciones militares, cárcel, talleres ferroviarios y obras inconclusas ocupan una superficie equivalente a más de 360 canchas de fútbol. Opinión Caribe presenta un primer cálculo periodístico para abrir un debate que la ciudad nunca ha dimensionado.
Por: Opinión Caribe
Santa Marta podría tener cerca de 260 hectáreas de suelo estratégico, valoradas preliminarmente en unos cinco billones de pesos, ocupadas por infraestructuras nacionales que necesitan ser ampliadas, trasladadas, terminadas o incorporadas a una nueva visión de ciudad.
No es un avalúo comercial. Tampoco es una propuesta para poner en venta el patrimonio público. Es un cálculo periodístico construido a partir de áreas conocidas, referencias históricas, observación territorial, precios inmobiliarios del entorno y escenarios prudentes de valoración.
Puede discutirse si son 230, 260 o 300 hectáreas. También puede debatirse si valen cuatro, cinco o siete billones. Precisamente ese es el propósito: que Santa Marta comience a medir una riqueza territorial cuya dimensión física y económica nunca ha sido puesta de manera integral ante la opinión pública.
Hasta ahora hemos discutido cada problema por separado. Hablamos del aeropuerto, pero no del suelo que ocupa. Protestamos por el tren, pero no calculamos la extensión de la franja que divide la ciudad. Criticamos los tanques de Ecopetrol, sin preguntarnos cuánto vale su localización. Pedimos el traslado de la cárcel y del cantón militar, pero no dimensionamos qué podría construirse sobre esos terrenos.
La suma cambia por completo la conversación.
Una ciudad dentro de la ciudad
Las aproximadamente 260 hectáreas equivalen a 2,6 millones de metros cuadrados. Para tener una idea de su magnitud, corresponden a más de 360 canchas de fútbol profesional o a una superficie superior a numerosos barrios de Santa Marta juntos.
La estimación de Opinión Caribe se construyó sobre ocho grandes piezas:
| Activo | Área periodística estimada | Valor bruto aproximado |
| Aeropuerto Simón Bolívar | 42 hectáreas | $800.000 millones |
| Antigua Corporación Nacional de Turismo | 62 hectáreas | $1,36 billones |
| Ecopetrol o Cenit en Pozos Colorados | 27 hectáreas | $430.000 millones |
| Cantón Militar Córdova–Playa Lipe | 90 hectáreas | $1,8 billones |
| Cárcel Rodrigo de Bastidas | 2 hectáreas | $44.000 millones |
| Talleres de Fenoco | 15 hectáreas | $195.000 millones |
| Corredor férreo urbano recuperable | 22 hectáreas | $187.000 millones |
| Sede inconclusa de la ESAP | 0,3 hectáreas | $6.600 millones |
| Total estimado | 260,3 hectáreas | $4,82 billones |
Redondeando para evitar una falsa exactitud: unas 260 hectáreas y alrededor de cinco billones de pesos en valor bruto de suelo.
La cifra podría ser mayor. El área exacta del aeropuerto, el Cantón Córdova, los talleres ferroviarios y las instalaciones de Ecopetrol solo podrá establecerse mediante cartografía catastral, títulos y polígonos oficiales. Tampoco conocemos todavía cuánto terreno está realmente utilizado y cuánto permanece libre o subutilizado.
Pero el cálculo es suficientemente cercano a la realidad para demostrar que no estamos hablando de lotes marginales. Estamos frente a una de las mayores operaciones potenciales de transformación urbana del Caribe colombiano.
Pozos Colorados: más de un billón frente al mar
La pieza más evidente son los terrenos asociados a la antigua Corporación Nacional de Turismo. Las referencias históricas los sitúan entre 60 y 65 hectáreas, con cerca de dos kilómetros de frente sobre el mar Caribe.
Utilizando una cifra media de 62 hectáreas y un valor prudente de $2,2 millones por metro cuadrado, estaríamos hablando de aproximadamente $1,36 billones solamente en suelo.
El cálculo no significa que todo pueda construirse. Deben descontarse playas, terrenos de bajamar, áreas ambientales, vías, espacio público, retiros costeros y cargas urbanísticas. Tampoco significa que el terreno pueda venderse mañana a ese precio.
Significa algo más importante: la Nación y el Distrito podrían estar sentados sobre uno de los activos turísticos más valiosos del Caribe sin haber logrado convertirlo en desarrollo, empleo, espacio público o infraestructura.
Al otro lado de la carretera y de la línea férrea se encuentran los tanques y áreas operativas de Ecopetrol o Cenit. Si el complejo terrestre ocupara aproximadamente 27 hectáreas y se utilizara un valor promedio de $1,6 millones por metro cuadrado, su suelo podría acercarse a $430.000 millones.
Son dos piezas que, integradas, podrían superar los $1,8 billones antes de cualquier construcción.
Ecopetrol no tendría que ser expulsada ni despojada. Podría recibir nuevas instalaciones en una localización más apropiada y convertirse en socia de un desarrollo turístico e inmobiliario que aproveche la valorización del suelo liberado.
Playa Lipe: el otro gran tesoro
El Cantón Militar Córdova, junto con el frente territorial de Playa Lipe, podría comprender preliminarmente unas 90 hectáreas. Es la cifra más incierta del ejercicio y deberá ser verificada por el Ministerio de Defensa y el catastro distrital.
Si se le asignara un valor promedio de dos millones de pesos por metro cuadrado —inferior al de muchos proyectos costeros consolidados—, el conjunto representaría aproximadamente $1,8 billones.
No toda esa superficie sería urbanizable. Existen pendientes, cerros, zonas ambientales, instalaciones militares, playas y bienes de uso público. Pero incluso si solo pudiera aprovecharse civilmente una proporción del terreno, la operación seguiría teniendo una dimensión extraordinaria.
El Ministerio de Defensa podría aportar el suelo, recibir un complejo militar moderno y conservar participación en la valorización. Santa Marta recuperaría la conexión con Playa Lipe y sumaría uno de sus paisajes más valiosos a la oferta turística, recreativa y ambiental.
La playa seguiría siendo pública. Trasladar el cantón no puede significar cambiar una barrera militar por una barrera hotelera.
Un aeropuerto de $800.000 millones
El área total del Aeropuerto Simón Bolívar todavía debe precisarse. Las referencias públicas son contradictorias: algunas hablan de alrededor de 20 hectáreas; otras incluyen superficies mucho mayores. Para este ejercicio utilizamos un escenario intermedio de 42 hectáreas.
Con un precio promedio de $1,9 millones por metro cuadrado, el suelo podría representar cerca de $800.000 millones.
Este valor solo se materializaría si Santa Marta construye un nuevo aeropuerto internacional metropolitano en el corredor de Ciénaga y Zona Bananera y si el terreno actual recibe una planificación urbana de gran escala.
El aeropuerto no debe trasladarse para repartir lotes. Su suelo podría financiar parte de la nueva terminal y albergar parques, centro de convenciones, vivienda, hoteles, hospitales, universidades, comercio y transporte público.
La pregunta ya no es únicamente cuánto cuesta construir un nuevo aeropuerto. También debemos calcular cuánto vale el suelo que quedaría liberado y qué proporción de la nueva infraestructura podría financiarse con esa transformación.
El tren y los barrios divididos
Los talleres de Fenoco podrían ocupar entre 10 y 20 hectáreas. Para el cálculo empleamos 15 hectáreas y un valor medio de $1,3 millones por metro cuadrado: aproximadamente $195.000 millones.
A esto debe sumarse la franja ferroviaria urbana.
Si el tramo recuperable tuviera unos 11 kilómetros y un ancho promedio de 20 metros, la ciudad podría recuperar alrededor de:
[
11.000\text{ metros}\times20\text{ metros}=220.000\text{ m}^2
]
Eso equivale a 22 hectáreas.
Su valor comercial directo sería limitado porque se trata de una franja larga y estrecha. Pero su valor urbano sería enorme: permitiría ampliar avenidas, abrir cruces, construir transporte público, instalar servicios y formar parques lineales.
Los talleres y el corredor sumarían aproximadamente 37 hectáreas. Más que suelo para vender, representarían una oportunidad para derribar el Muro de Berlín que mantiene aislados a Nacho Vives, San Jorge y otros barrios del norte.
Vivienda donde hoy hay una cárcel
La cárcel Rodrigo de Bastidas podría ocupar alrededor de dos hectáreas. Con un valor aproximado de $2,2 millones por metro cuadrado, el terreno rondaría los $44.000 millones.
Su importancia no está solamente en el precio. Es un suelo céntrico, rodeado de barrios, vías, comercio y servicios. Allí podría desarrollarse vivienda social y para sectores medios, acompañada de parques, calles y equipamientos.
La condición es terminar y poner en funcionamiento la cárcel de Sabanas de San Ángel. Sin esa infraestructura operando, cualquier anuncio sobre el terreno de la Rodrigo de Bastidas sería apenas otro render.
Cinco billones no son cinco billones disponibles
La cifra necesita una explicación indispensable.
Decir que el suelo puede valer cinco billones de pesos no significa que exista una bolsa con cinco billones esperando ser gastada. El valor bruto tendría que descontar:
- Construcción de nuevas instalaciones.
- Traslados.
- Remediaciones ambientales.
- Demoliciones.
- Vías y servicios públicos.
- Protección de playas y cerros.
- Espacio público.
- Vivienda social.
- Costos financieros.
- Compensaciones y cargas urbanísticas.
Tampoco todo el suelo puede venderse o edificarse. Parte debe mantenerse como infraestructura, protección ambiental o espacio público.
Pero aun después de aplicar descuentos severos, la escala económica continuaría siendo monumental.
Si apenas el 40 % del valor estimado pudiera convertirse en capacidad efectiva de inversión, estaríamos hablando de cerca de dos billones de pesos para ayudar a financiar nuevos equipamientos e infraestructura.
La cifra que debe abrir el debate
Opinión Caribe no pretende reemplazar al IGAC, a los catastros, a los bancos de inversión ni a las lonjas inmobiliarias. Esta es una estimación periodística, deliberadamente aproximada, construida para formular una pregunta que nadie ha querido responder:
¿Cuánta tierra pública estratégica existe en Santa Marta, cuánto vale y qué podría financiarse si la Nación y el Distrito dejaran de administrarla como una suma de predios aislados?
El nuevo gobierno tiene la oportunidad de ordenar el primer inventario integral de activos nacionales localizados en Santa Marta.
En los primeros cien días deberían publicarse:
- Área y matrícula de cada predio.
- Propietario y entidad administradora.
- Uso actual.
- Porcentaje efectivamente utilizado.
- Restricciones ambientales y jurídicas.
- Avalúo comercial.
- Posibilidad de traslado o reconversión.
- Valor potencial después del cambio de uso.
- Costo de las nuevas infraestructuras.
- Beneficio público esperado.
Quizás el cálculo final no sea de 260 hectáreas. Quizás no sean cinco billones. Podrían ser más o podrían ser menos.
Lo que ya resulta difícil negar es que Santa Marta posee dentro de su territorio una reserva de suelo público de dimensiones excepcionales y que hasta ahora nadie la ha mirado como una sola operación de ciudad.
Ese es el debate que Opinión Caribe quiere iniciar.
Porque una ciudad no comienza a transformar su territorio cuando aparecen los inversionistas. Comienza cuando se atreve a medirlo, valorarlo y decidir colectivamente para qué debe servir.
