Antes del próximo terremoto: ¿quién está vigilando los edificios que se levantan en toda Santa Marta?

Estadísticas recientes evidencian que la ciudad está construyendo a un ritmo creciente sobre un territorio con antecedentes sísmicos y actividad tectónica documentada. La seguridad de cada nueva edificación depende de una cadena de responsabilidades que involucra licenciamiento, diseño, construcción, supervisión técnica y control urbano. La pregunta es si esa cadena está funcionando con la misma velocidad con la que la ciudad se está levantando.

Por: José D. Pacheco Martínez

El lunes pasado (10-08-2026), cuando la tierra se sacudió con una magnitud 7,4 en la escala de Richter, Santa Marta no sintió la violencia del epicentro; pero las imágenes de Cali, Pereira, Manizales y Quibdó —edificios partidos, fachadas desprendidas, habitantes buscando refugio— dejaron una enseñanza que no requiere sacudida propia: un saldo provisional de 287 muertos y más de 12.800 viviendas destruidas.

No fue el movimiento en sí lo que causó la tragedia, sino la diferencia entre lo que se diseñó y lo que se construyó. Santa Marta, con su acelerado crecimiento y su compleja geología, no puede permitirse el lujo de dejar pasar la oportunidad para revisar sus cimientos.

Los datos no dejan espacio para la indiferencia. El Censo de Edificaciones (CEED) del DANE cuantifica, trimestre a trimestre, cuántos metros cuadrados deberían estar pasando hoy por los cuatro filtros que obliga la ley. Entre el tercer trimestre de 2020 y el primer trimestre de 2026, el área urbana censada en Santa Marta pasó de 877.580 a 1.016.366 metros cuadrados, un crecimiento del 15,8%.

Ese número agregado esconde algo más relevante: el área efectivamente en proceso de construcción —obra activa, con estructura levantándose— saltó de 442.102 a 739.685 metros cuadrados, un aumento del 67,3% en seis años. Las obras culminadas casi se triplicaron en el mismo periodo, de 30.766 a 87.509 metros cuadrados por trimestre, un incremento del 184,4%.

Un dato adicional confirma que no se trata solo de proyectos anunciados, sino de obras realmente ejecutándose: el área paralizada o inactiva se redujo más de la mitad, de 404.712 a 189.172 metros cuadrados, una caída del 55,5%. Santa Marta no solo construye más metros cuadrados; los construye con menos interrupciones, lo que en la práctica significa menos tiempos muertos entre el diseño aprobado y la ejecución real.

Ese crecimiento, además, no ha sido parejo: se aceleró en los últimos dos años. Entre el primer trimestre de 2024 y el primer trimestre de 2026, el área en proceso pasó de 530.505 a 739.685 metros cuadrados: un salto del 39,4% en solo veinticuatro meses, la aceleración más marcada de toda la serie que reporta el DANE desde 2020. Es decir: buena parte de los 739.685 metros cuadrados que hoy están en obra corresponden a proyectos que apenas iniciaron su cimentación y su levante estructural en los últimos dos años.

Estos, no son números abstractos: son cimientos, columnas, vigas y losas que están definiendo el parque construido de las próximas décadas, generando riqueza. El sector de la construcción en el departamento del Magdalena cerró 2025 con 9.996 unidades de vivienda en proceso de construcción, alcanzando el nivel más alto registrado en su historia, posicionándose como la segunda región del país en el crecimiento del inicio de nuevas obras. Esta dinámica sostiene cerca de 20.000 empleos directos y representa aproximadamente el 10% del empleo generado en Santa Marta.

El comportamiento del sector edificador responde a una senda de crecimiento sostenido desde 2019, interrumpida únicamente por la pandemia, lo que evidencia —según el gremio— una fortaleza estructural y no transitoria. Durante 2025, los lanzamientos de vivienda crecieron un 33%, alcanzando 4.825 unidades, lo que ubicó al Magdalena como la primera región del Caribe y la quinta a nivel nacional.

Asimismo, las ventas de vivienda aumentaron un 8%, con un total de 5.831 unidades comercializadas, apalancadas principalmente por la vivienda de interés turístico. Pero el crecimiento económico no puede ser la única medida del éxito, porque el CEED mide área construida, no seguridad estructural. La pregunta que las estadísticas no pueden responder es: ¿cuántas de esas obras están siendo sometidas a controles efectivos durante cada una de sus etapas?

 Una montaña levantada entre fallas

Para entender por qué esa pregunta importa, hay que mirar el terreno, porque Santa Marta no es un lugar cualquiera. Es una ciudad construida sobre el Sistema de Fallas de Santa Marta-Bucaramanga, un rasgo tectónico de 550 kilómetros que constituye “el límite occidental del Bloque Tectónico de Maracaibo”.

Este sistema no es una falla única, sino un complejo entramado con actividad cuaternaria confirmada. Investigaciones recientes han documentado “ocho eventos sísmicos durante el Holoceno que han arrojado una tasa de desplazamiento de 2,5 mm/año”, una evidencia ineludible de que el suelo se mueve.

El 22 de mayo de 1834, a las 3:00 a.m., la historia lo confirmó con crudeza. Un terremoto de magnitud 6.4 sacudió la ciudad, dejando “cerca de un centenar de edificaciones en ruinas o inhabitables”. La Catedral Basílica sufrió daños estructurales severos, la iglesia de Santo Domingo se derrumbó por completo, y el hospital de San Juan de Dios quedó destruido.

Una investigación de Javier Idárraga García con el respaldo de Ingeominas, Ecopetrol-ICP e Invemar, documentó evidencia de actividad neotectónica reciente en el piedemonte occidental de la Sierra Nevada. Su trabajo identificó “un evento compresivo principal (fallamiento inverso)” en depósitos sedimentarios del sector de Riofrío y calculó que los paleoterremotos en la región alcanzaron magnitudes de 6.4.

Idárraga, además describe que el Sistema de Fallas de Santa Marta “se caracteriza en los tres sectores analizados por presentar un arreglo de estructuras subparalelas a anastomosadas en planta” y que “los indicios indican para este sistema de fallas, una componente lateral izquierda para el movimiento”. Esta geometría implica que, cuando la falla se active, el desplazamiento horizontal generará fuerzas de torsión capaces de dañar severamente cualquier estructura mal diseñada.

Por eso, recomienda “hacer un análisis morfoneotectónico del corredor de la Falla de Santa Marta a partir del análisis de fotografías aéreas más detalladas” y, de manera crucial, “datar los depósitos sedimentarios asociados al piedemonte occidental de la SNSM con el fin de dar precisión en el tiempo a la evolución geomorfológica y geológica de la zona”.

El sismo del 10 de agosto tuvo epicentro a más de 96 kilómetros de profundidad, un foco intermedio asociado a la subducción de la placa Nazca, no a una falla cortical somera. Esa profundidad explica por qué se sintió en medio país sin producir el nivel de destrucción que genera un sismo somero y cercano: la energía se dispersa en un área enorme, pero se atenúa antes de llegar a la superficie en las inmediaciones del epicentro.

Este Sistema de Fallas de Santa Marta-Bucaramanga es, en cambio, un sistema de foco somero —los modelos de fuentes sismogénicas del Servicio Geológico Colombiano ubican su profundidad sismogénica entre 0 y 17 kilómetros— y su segmento más cercano a la ciudad termina a apenas 18 kilómetros del casco urbano, con una magnitud mínima de ruptura estimada en 6,55, prácticamente la misma del sismo de 1834. Un evento somero y cercano, aunque de menor magnitud que el de Chocó, produce aceleraciones e intensidades locales mucho más severas que uno profundo y lejano, precisamente porque la distancia y la profundidad hipocentral —no solo la magnitud— determinan la violencia del movimiento en superficie.

Existe además una brecha que merece explicarse, mientras el mapa de intensidades sísmicas máximas observadas del Servicio Geológico Colombiano —que solo recoge lo que ya ha ocurrido— ubica a Santa Marta en una categoría de amenaza baja-moderada, la misma que Barranquilla o Cartagena, el de amenaza sísmica probabilística, que sí incorpora el potencial de ruptura de las fallas activas, clasifica a la Sierra Nevada en la misma franja de amenaza alta-intermedia que el eje andino activo del país.

La explicación no es una contradicción entre los dos mapas públicos, sino una diferencia de escala temporal: el registro histórico confiable de Colombia cubre menos de doscientos años, mientras que una falla con una tasa de desplazamiento de 2,5 milímetros por año, como la que documentan los estudios citados, opera en ciclos sísmicos que pueden extenderse por siglos. La ausencia de sismos destructivos recientes no es evidencia de bajo peligro: es, en el mejor de los casos, evidencia de que la ciudad atraviesa un intervalo tranquilo dentro de un ciclo sísmico más largo que la memoria disponible para medirlo.

Resulta oportuno reiterar en este punto, que la norma NSR-10, el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente adoptado por el Decreto 926 de 2010, ubica a Santa Marta dentro de una zona de amenaza sísmica intermedia. Eso significa estudios de mecánica de suelos, los perfiles geotécnicos y los análisis de respuesta sísmica no son trámites, sino la única manera de saber cómo se comportará un edificio cuando la tierra se mueva.

Además, es importante señalar que no existe un único «suelo de Santa Marta» desde el punto de vista de la ingeniería, porque un lote puede presentar características diferentes de otro situado a pocos kilómetros. Estas situaciones documentadas por la ciencia son algunas de las razones por las que la discusión debe descender desde la escala de la montaña hasta el lote que legalizan o viabilizan desde las Curadurías Urbanas o Secretarías de Planeación.

Esa discusión, no puede quedarse en el perímetro urbano formal que mide el Censo de Edificaciones del DANE. El Distrito de Santa Marta se extiende sobre 27 centros poblados rurales catalogados por el Servicio Geológico Colombiano, a saber: Bonda, Calabazo, Don Diego, Guachaca, Minca, Taganga, Buritaca, Tigrera, Cabañas de Buritaca, Cañaveral (Agua Fría), Curvalito, Guacoche (La Llanta), Marketalia (Palomino), Paz del Caribe, Perico Aguao, La Revuelta, El Trompito, La Aguacatera, Machete Pelao, Valle de Gaira, Linderos, Los Cocos, Mendihuaca, Quebrada Valencia, San Tropel, Los Naranjos y Nuevo Horizonte (San Rafael).

Varios de ellos —Bonda y Minca entre los más próximos— se ubican justamente en el piedemonte occidental de la Sierra Nevada, la misma franja donde el modelo de fuentes sismogénicas del Servicio Geológico Colombiano localiza la traza de la falla activa más cercana a la ciudad. El CEED, sin embargo, no desagrega su cifra por corregimiento: reporta un único dato agregado para el “Área Urbana Santa Marta”, lo que deja fuera de la estadística oficial de construcción justamente la franja rural más próxima a la fuente sísmica identificada.

La norma exige más que papeles

La NSR-10 establece los requisitos mínimos para el diseño y la construcción sismorresistente, su objetivo es reducir a un mínimo el riesgo de colapso. Pero una norma no construye edificios, éstos los construyen personas, empresas y supervisores; y, el margen entre el papel y la realidad es donde la seguridad se gana o se pierde.

En Santa Marta, el control de una edificación en construcción está distribuido entre varias instancias y no puede atribuirse a una sola oficina. La Secretaría de Planeación Distrital, mediante el área competente de Control Urbano, ejerce vigilancia administrativa; el curador urbano interviene en la licencia; los diseñadores responden por sus proyectos; el constructor ejecuta; y el supervisor técnico independiente verifica técnicamente la obra cuando la ley exige esa supervisión. Cada función tiene alcance propio.

El primer control ocurre antes de iniciar la construcción. El curador urbano, dentro de sus competencias legales, estudia la solicitud de licencia y verifica el cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación aplicables. Cuando la legislación lo exige, interviene además un revisor independiente de los diseños estructurales, encargado de comprobar que el proyecto estructural satisfaga las exigencias correspondientes.

La licencia autoriza un proyecto determinado y sus documentos técnicos asociados. Después comienza la etapa en la que el proyecto debe convertirse en una estructura real. La responsabilidad de ejecutar correctamente la obra corresponde al constructor: en los proyectos que no están sometidos a supervisión técnica independiente, la Ley 1796 de 2016 establece que el constructor debe realizar los controles mínimos de calidad previstos por la normativa y contar con la participación del diseñador estructural y del ingeniero geotecnista responsables para resolver las consultas que puedan surgir durante la ejecución.

Pero existe un umbral que resulta especialmente importante para quienes compran vivienda nueva. La supervisión técnica independiente es obligatoria, entre otros casos, cuando el proyecto tiene un área construida igual o superior a 2.000 metros cuadrados. La Ley 1796 de 2016 modificó en este punto el régimen de la Ley 400 de 1997, estableciendo que el criterio se refiere al área construida del proyecto, no simplemente al tamaño del lote.

Ese dato tiene una consecuencia práctica: una torre residencial, un conjunto de edificios o una construcción comercial que alcance ese umbral no puede depender únicamente del autocontrol del constructor, debe existir un supervisor técnico independiente, profesional que ejerce una función específica de vigilancia sobre la ejecución.  La obligación también puede surgir en otros casos previstos por la legislación, por lo que no debe asumirse que una obra inferior a 2.000 m² queda automáticamente excluida de cualquier exigencia especial.

Pero ¿Qué hace ese supervisor? La NSR-10 le asigna la tarea de verificar durante la construcción que la cimentación, la estructura y los elementos no estructurales se ejecuten de acuerdo con los estudios, planos, diseños y especificaciones aprobados. Su trabajo debe desarrollarse mediante inspecciones y controles documentados.

No se limita a certificar al final que la obra “parece correcta”: debe dejar evidencia de lo que examinó durante el proceso constructivo. Esto incluye aspectos como las condiciones de cimentación, dimensiones y geometría de los elementos, colocación del acero de refuerzo, formaletas, concreto, estructuras metálicas, conexiones y otros componentes relevantes.

Su finalidad es comprobar que aquello que está apareciendo físicamente en la obra corresponde con aquello que fue calculado y diseñado. El edificio sismorresistente no se garantiza en el papel: se materializa mediante una ejecución que conserve las condiciones previstas por el diseño.

La supervisión técnica independiente no es lo mismo que la interventoría: el supervisor controla técnicamente la ejecución en los términos previstos por la normativa sismorresistente; la interventoría puede vigilar obligaciones contractuales específicas, es decir, una no debe presentarse automáticamente como sustituta de la otra. En una obra sometida a supervisión técnica independiente, el constructor conserva sus responsabilidades y el supervisor asume las propias.

El Distrito, entretanto, tiene otra obligación. La autoridad municipal o distrital competente en materia de control urbano debe vigilar la ejecución de las obras dentro de las competencias que le asigna la legislación. En Santa Marta, esta función se encuentra institucionalmente vinculada con la Secretaría de Planeación y el área de Control Urbano. Sus funcionarios no sustituyen al supervisor técnico independiente ni recalculan las estructuras; verifican el cumplimiento de las licencias y normas urbanísticas y ejercen las actuaciones administrativas de inspección y control que correspondan.

Sobre el particular, la Ley 1796 establece que la autoridad municipal o distrital competente puede realizar visitas y controles periódicos durante la ejecución de las construcciones y que los resultados deben quedar documentados. Esto es importante porque significa que el control público no está diseñado únicamente para aparecer cuando la obra ya está terminada.

Queda claro entonces, que la administración tiene instrumentos para conocer cómo avanza una construcción y actuar cuando encuentre incumplimientos dentro de su ámbito de competencia.

Al finalizar la obra aparece otro documento fundamental: el Certificado Técnico de Ocupación. Para las edificaciones sometidas a supervisión técnica independiente, el supervisor debe certificar que la construcción fue ejecutada conforme a los planos, diseños y especificaciones técnicas, estructurales y geotécnicas aplicables. Este documento se expide bajo gravedad de juramento y está acompañado por las actas que documentaron el proceso.

Esas actas son especialmente relevantes porque permiten mirar hacia atrás. El certificado final dice qué se certifica; las actas permiten conocer qué se verificó durante la construcción. La Ley 1796 dispone además que estos documentos sean remitidos a las autoridades de control urbano y tengan carácter público. Por eso constituyen una de las principales fuentes documentales para establecer cómo fue supervisada una edificación.

En Santa Marta, entonces, la pregunta no debería ser simplemente si una obra “tiene NSR-10”, lo relevante es establecer qué profesionales participaron, qué obligación tenía cada uno, qué controles fueron realizados y qué documentos los acreditan. Así, la responsabilidad queda distribuida: el curador revisa y licencia; los diseñadores calculan y responden por sus diseños; el constructor ejecuta; el supervisor técnico independiente verifica la construcción cuando corresponde; y Control Urbano ejerce la vigilancia pública de la obra dentro de sus competencias.

La fortaleza del sistema no depende de una sola firma, sino de que cada uno cumpla su función y deje una trazabilidad que pueda ser comprobada. No se trata de criminalizar la construcción ni de sugerir que crecimiento equivale a riesgo, porque una ciudad puede crecer de manera segura si sus sistemas técnicos e institucionales acompañan ese proceso. El problema aparece cuando la velocidad de construcción supera la capacidad de verificar aquello que se está construyendo.

Finalmente, todo comprador de vivienda nueva o usada en Santa Marta debería averiguar quién garantizó que su edificio realmente cumpliera con la norma NSR10.

ARSENAL DE PREGUNTAS:

1. Frente al número de viviendas y edificaciones que actualmente se encuentran en construcción en Santa Marta, ¿cuántos funcionarios de la Secretaría de Planeación están específicamente asignados a las labores de control urbano e inspección de obras, y cómo se distribuyen entre profesionales, técnicos y personal administrativo?
2. ¿Cuántas visitas de inspección realiza actualmente Control Urbano en promedio cada mes a las obras en construcción del Distrito y existe un protocolo que determine la frecuencia mínima de esas visitas según el tamaño, complejidad o tipo de edificación?

3.¿Cómo se controla la ejecución de los proyectos sometidos a supervisión técnica independiente?

4. ¿Existe un inventario actualizado que permita conocer su ubicación, licencia, área, número de viviendas y estado de ejecución?
5. ¿Dónde puede un ciudadano consultar la licencia de construcción, planos aprobados, estudios geotécnicos, diseños estructurales, identificación del supervisor técnico independiente, actas de supervisión, visitas realizadas por Control Urbano y, cuando corresponda, el Certificado Técnico de Ocupación del edificio o conjunto donde actualmente reside o piensa invertir?
6. ¿Qué procedimiento sigue la Secretaría de Planeación cuando durante una visita encuentra que una obra se está ejecutando de manera diferente a los planos y especificaciones aprobados en la licencia, o cuando identifica posibles incumplimientos de las normas urbanísticas o sismorresistentes?
7. ¿Cuántas actuaciones administrativas, suspensiones, sellamientos o procesos sancionatorios relacionados con construcciones ha iniciado Control Urbano durante 2025 y lo corrido de 2026?
8. Considerando el crecimiento de la actividad edificadora registrado por el DANE en Santa Marta, ¿la Secretaría de Planeación ha realizado un análisis de suficiencia de su capacidad de inspección frente al número de obras activas? Si existe ese diagnóstico, ¿cuántas obras puede efectivamente vigilar cada funcionario, qué déficit de personal o recursos ha identificado la administración y qué medidas ha adoptado para garantizar que el crecimiento constructivo no desborde la capacidad de control urbano?
9. ¿Considera Camacol Magdalena que la capacidad actual de supervisión técnica independiente, profesionales responsables y control urbano del Distrito es proporcional al volumen de construcción que registra Santa Marta?
10. ¿Qué mecanismos propone el gremio para garantizar a los compradores de vivienda en Santa Marta que el crecimiento de la oferta inmobiliaria esté acompañado por controles efectivos de calidad y seguridad estructural?
11. ¿Cuenta Santa Marta con un estudio de microzonificación sísmica municipal vigente que identifique, más allá del suelo de amenaza intermedia asignado a todo el distrito por la NSR-10, las zonas con mayor susceptibilidad a amplificación sísmica o licuación —particularmente los corregimientos y sectores sobre depósitos aluviales recientes cercanos a la costa y a los cauces que bajan de la Sierra Nevada?
12. El Censo de Edificaciones del DANE mide únicamente el área urbana formal de Santa Marta y no desagrega su cifra por corregimiento. ¿Qué instrumento de control urbano vigila la expansión constructiva, formal e informal, en los 27 centros poblados rurales del distrito —varios de ellos ubicados en el piedemonte donde el Servicio Geológico Colombiano localiza la falla activa más cercana a la ciudad—, y cuáles de ellos caen bajo alguna de las exigencias de supervisión técnica que aplican en el perímetro urbano?